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波宁案例

宁波某置业公司以物抵债纠纷案

一、案例基本信息

案例类型:律师诉讼案例                          

业务类型:民事诉讼                               

法院判决时间:2017年4月6日                       

法院名称:宁波市北仑区人民法院                   

代理律师姓名:胡志明                       

律师事务所名称:浙江波宁律师事务所              

供稿(实名,单位+姓名)宁波市律师协会民商专业

委员会  胡志明         

审稿(实名,逐级):                            

检索主题词:民间借贷   以物抵债协议   流质契约  

  二、案例正文采集

  宁波某置业公司以物抵债纠纷案

  【案情简介】

  2012年11月22日宁波某置业公司执行董事、总经理、实际控制人陈某向金某及另案原告吴某借款人民币620万元。后陈某归还借款120万元,剩余500万元(其中200万元为吴某所有)一直未归还。2014年10月22日起陈某担任某置业公司法定代表人。因陈某无力归还该借款,故提出以某置业公司开发的位于宁波市北仑区新碶街道凤洋一路755号清水绿园房屋和车位抵偿借款,金某对该方案予以认可。

  2014年9月11日陈某指示某置业公司的销售经理俞某与金某签订《商品房买卖合同》三份(分别为:合同编号为:YS0052781,房屋代码为:1977839;合同编号为:YS0052786,房屋代码为:1978075;合同编号为:YS0052789,房屋代码为:1977964),将位于宁波市北仑区新碶街道凤洋一路755号清水绿园8幢1001室、9幢903室、10幢1104室的房屋抵偿给金某,并约定应于2015年12月30日前将上述房屋交付给金某。同年9月15日某置业公司对上述商品房买卖合同进行了网上登记备案。某置业公司法定代表人陈某对上述以房抵债的事实在公安机关询问笔录、宁波市北仑区人民法院(2015)甬仑民初字第487号民事案件审理中也多次予以明确。但某置业公司未按合同约定时间向金某交付上述房屋。

  2016年1月26日金某诉至法院,要求某置业公司按照三份《商品房买卖合同》约定交付房屋并支付违约金。

  诉讼过程中,金某对于三份《商品房买卖合同》的总价款与尚欠金某的300万元的差额部分(127734元)、《商品房买卖合同》约定项下的违约金,金某予以放弃,剩余借款本息转化为《商品房买卖合同》购房款,经查,其中利息未超过借款利率的限制规定。

  法院判决支持金某的全部诉请。

  【代理意见】

  代理人认为,本案系以物抵债纠纷,在实务中普遍存在。本案的主要争议焦点为:(1)陈某与金某的借款利息是否符合法律规定;(2)以物抵债行为是否为现行法律所禁止;(3)陈某是否有权利将某置业公司的在售商品房用于抵偿自己债务给金某;(4)陈某是否以市场销售价将商品房抵偿给金某。

  一、陈某与金某之间的借款合法有效,所涉利息受法律保护。

  陈某向金某借款事实存在,利息约定受法律保护。金某提供的借条、汇款凭证以及北仑区人民法院在(2015)甬仑刑初字第756号刑事判决书中认定的事实证明:2012年11月22日陈某向金某借款人民币620万元整,同日,金某向陈某指定账户汇款500万元(另120万元已于同月11日汇入)。此后,双方还多次借款、还款,金额不等,所借款项均用于陈某实际控制的或投资开办的公司日常经营。因陈某所借款项实际为金某和吴某(另案诉讼)共同所有,到期后陈某与金某和吴某在2014年9月进行了结算,确认尚欠600万元(其中利息按每笔借款本金×月息2.5%计算)。结算后,陈某向金某和吴某归还100万元,剩余500万元(其中300万元为金某所有,另200万元为吴某所有。)用某置业公司的商品房抵偿。

  不论是金某提供的证据,还是法院在另案的生效判决文书认定的事实,陈某向金谋的借款本金和利息受法律保护。

  二、以物抵债行为有别于现行法律规定的流押或流质契约,不为现行法律所禁止。

  (一)以物抵债协议有别于流质契约

  以物抵债协议与现行法律禁止的留质契约,在其成立时间节点上,有质的区别:以物抵债协议是在债务的清偿期届满后形成,流质契约是在清偿期届满前形成的“以物抵债协议”。

  (二)金某与陈某约定的以物抵债协议不为法律所禁止

  1.民事主体之间自由、真实订立的合同或意思表示合法有效

  2014年9月陈某与金某和吴某,对2012年11月份的借款本息进行了结算,并明确将剩余500万元中的300万元用某置业公司的商品房抵偿给金某,并于同年9月11日,根据陈某的指示,某置业公司的销售经理俞某与金某签订了三份《商品房买卖合同》。这是平等民事主体之间自由、真实的合意,第一,是对原借款合同的终止,第二,建立了商品房买卖合同关系,并将借款本金及利息转化为已购房款。该行为不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形,该商品房买卖合同的订立目的,亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下,该商品房买卖合同具有法律效力。

  2.以以物抵债协议为基础,要求合同相对方履行《商品房买卖合同》,不属于流押或流质协议。

  担保法关于流押或流质条款的规定主要是为了防止担保权人乘人之危以及损害其他债权人合法利益的不诚信行为。陈某在偿还借款之前,事实上存在其有权选择多种方式履行合同义务的方式和机会,但其未履行合同义务,作为债权人的金某要求履行《商品房买卖合同》,虽然《商品房买卖合同》对陈某债务的履行有一定的保障作用,但并不能因此认定双方的约定属于担保法规定的流押或流质条款。

  三、陈某有权将某置业公司的在售商品房用于抵偿自己债务给债权人金某。

  为开发涉案商品房所在的房地产项目,2012年4月,

  由陈某实际控制的开区发某置业公司与案外人胡某、贺某控制的开发区某宾馆公司出资设立某置业公司,并有贺某担任法定代表人。因股东间对该项目房地产销售方案产生分歧,2014年1月17日开发区某宾馆公司将其持有的某置业公司的全部股权折价6500万元全部转让给陈某,并签订协议。2014年2月起,涉案房地产销售业务由陈某管理、控制,案外人胡某、贺某退出某置业公司的经营、管理。2014年10月22日,某置业公司法定代表人变更为陈某。基于此,陈某有权将某置业公司的在售商品房用于抵偿自己债务给债权人金某。

  四、陈某将涉案商品房以市场销售价抵偿给金某,符合公平交易的规则。

  2014年9月11日某置业公司与金某签订三份《商品房买卖合同》,即金某向某置业公司购买为8幢1001室、10幢1104室和9幢903室房屋,单价分别为8559.5元/平方米、8493元/平方米和8198.5元/平方米。双方还约定了其他事项,后某置业公司对该三份《商品房买卖合同》在宁波住宅与房地产网进行了备案登记,且2014年9月某置业公司对外销售的房价与金某近似楼层房屋均价为8500元/平方米左右。具体购房款以金某的债权直接对抵,涉案房屋以物抵债在价值上基本与当时的市场价近似,不存在折价或低价,符合公平交易规则。

  【判决结果】

  法院判决支持了金某的全部诉请。

  【裁判文书】

  金某作为民间借贷关系的合法债权人,有权就已到期的借款本息经与债务人结算后,协议以物抵债的方式实现其到期债权。2014年1月17日开发区某宾馆公司将其在某置业公司的持有的股权转让给陈某后,该公司股份已完全归陈某及其实际控制的开区发某置业公司所有,且自2014年2月起,涉案房产销售业务亦由陈某管理、控制。在此背景下,陈某与金某协议将某置业公司三套在售商品房以市场销售价格抵偿给金某,某置业公司并在宁波住宅与房地产网进行了《商品房买卖合同》的备案登记,金某有理由相信陈某的行为代表某置业公司,故由此产生的法律后果应由某置业公司承担。

  综上,金某与某置业公司的签订的《商品房买卖合同》合法有效,当事人应当按照约定履行义务,对于金某要求某置业公司继续履行合同的诉请予以支持。

  【案例评析】

  以物抵债协议与流质契约有共同之处,但是我们在代理辨析和司法审判中更应关注和分析二者的区别:

  第一,是否存在担保合同。流质契约是担保合同中的条款;以物抵债协议不具有担保性质,是对债的履行的变更。流质契约中的物为抵押或者质押物;以物抵债协议中的代替物是债的履行标的。

  第二,物的价值与债权数额的关系。两者区分的关键在于合同是否排除了债权实现时对物的折价、清算程序。担保法第三十五条中规定:“抵押权人所担保的债权不得超过其抵押物的价值”,明确了担保物的价值必须大于或者等于债权的价值,即便抵押物的价值畸高于债权数额,法律也不禁止。而以物抵债协议中物的价值约等于债权数额,该等值性可以市场价格为参考,也可以当事人在签订以物抵债协议之时真实意思表示为准。

  第三,合同目的方面。传统民法上认为债权人签订流质契约目的是利用优势地位获得大于债权的利益;而以物抵债协议是平等民事主体之间的合意,建立在意思表示自由、真实的基础上。

  (摘自:刘琨《以物抵债协议不宜认定为流质契约》,载《人民司法·案例》2014年第2期)

  【结语和建议】

  本案涵盖了民间借贷、不动产买卖,以及架构于该二者之间的合同效力、物权变动等争议问题,也是对传统观念上流质契约在交易自由和市场背景下的再分析,即在市场经济和交易规则逐渐有序、规范的环境下,适用法律也要与时俱进。

  以物抵债是以尊重当事人的意思自治为基本原则,即诺成性合同,当事人意思表示一致即可成立生效,不以抵债物的物权变动为成立要件。禁止流质规则不能作为否定以物抵债效力的依据,利益失衡的以物抵债可以通过显失公平规则来调整,民事执行领域的强制以物抵债裁定可以导致物权变动,但以物抵债的确认性法律文书不能引起物权变动。(《人民司法·案例》2017年第17期)

  随着市场经济的发展和民事主体对交易和融资观念的变迁,以物抵债会很常见,但在司法实践中,各级法院往往会出现对法律规定的不同理解和适用,这往往触及利益博弈和对私法精神的贯彻,以致于出现不同的裁判结果。在司法实践的进程中,希望能逐步统一认识。

 

  同时,建议民事主体在碰到需要以物抵债的交易中,应当尽早寻求专业律师,提前进行把关,以期交易成本最低、交易风险最小;建议裁判者在司法实践中以主客观相统一的原则判断流质契约、清偿期届满前的以物抵债协议和清偿期届满后的以物抵债协议,以期司法裁判与立法精神之统一。

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