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波宁案例

非本村村民诉村民委员会、经济合作社确认合同无效、返还购房款、赔偿装修损失之房屋买卖合同纠纷案

  案情介绍

    原告郑某与两被告象山县丹西街道上吴村经济合作社、象山县丹西街道上吴村村民委员会于2014年3月5日签订《房屋买卖合同》,合同约定:两被告在本村集体土地上建设2#楼,土地性质为集体土地;两被告将二单元304号房出卖给原告,房屋总价为740652元,自行车棚按每平米2500元或2000元另行计价;房屋交付条件为经验收合格及用水、用电、道路具备正常开通使用条件;保修期限为屋面、外墙保修五年,其他各分项工程保修期均为二年;合同还约定了其他相关权利义务。后原告按约交付购房款740652元及车棚款8120元,并对房屋进行装修后入住。

  两被告在出售房屋时承诺可以办出房产证,后两被告一直以各种理由推诿拖延办证。直至2017年8月,原告才得知当初两被告建设房屋时,象山县人民政府曾对该房屋建设进行过协调,并形成专题会议纪要,明确该处地块不能分割出售、变相搞房地产开发。后原告向象山县规划局、象山县住房和城乡建设局等相关部门咨询,得到明确答复该房屋不可能办出房产证。经多次协商,双方未能就解除房屋买卖合同、返还购房款与赔偿装修损失等事宜达成一致。

  调查与处理

  原告等5名购房人分别向象山县人民法院提起诉讼,请求法院确认案涉房屋买卖合同无效,要求两被告返还购房款并赔偿装修损失。在审理过程中,象山法院委托鉴定机构就房屋残值进行了鉴定。经审理查明,原告并非两被告村民,案涉地块目前仍为上吴村集体所有土地,故象山法院判决确认房屋买卖合同无效,支持原告要求两被告返还购房款并赔偿装修损失的主张。一审判决后,两被告提起上诉,宁波中院经审理后认为两被告的上诉理由不能成立,判决驳回上诉,维持原判。

  法律分析

  结合本案,双方的争议焦点系案涉房屋买卖合同的法律效力,两被告应否返还购房款与赔偿装修损失。

  1.两被告在集体土地上建设房屋并进行出售,违反了土地管理法规定的国家实行土地用途管制制度等相关规定;且两被告出售的房屋未经竣工验收,违反了建设工程质量管理条例规定的工程质量验收制度等相关规定,根据合同法第五十二条第五项之规定,案涉房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定,为无效合同。

  2.原、被告间虽签订房屋买卖合同,原告支付房款,被告交付房屋,原告亦已使用至今,但案涉房屋所在土地的权属性质为上吴村集体所有,原告并非该集体经济组织成员,无权取得该集体土地使用权,故案涉房屋买卖合同违反法律规定,应属无效。

  3.合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此,案涉房屋买卖合同被认定为无效,原告应返还案涉房屋,两被告应返还购房款与赔偿装修损失。

  案涉房屋系住宅,原告购买房屋目的在于居住,就白坯房稍作装饰装修再行居住符合住宅房屋使用常理,原告返还房屋时,无法拆除、不可移动的装饰装修物添附于房屋之上一并予以返还,对于原告而言系损失。装修损失系因合同无效导致,而非原告装饰行为本身导致,且原告的装饰装修行为属于对住宅的正常使用,不属于扩大损失的行为,故两被告应承担相应的赔偿责任。综上,案涉房屋买卖合同无效,两被告应返还购房款并赔偿装修损失。

  波宁法律小贴士

  普通老百姓在购买房屋时应注意如下事项:

  1、所购房屋的土地使用权性质。根据我国法律规定,在国有土地上建造的房屋可自由流转,在集体土地上建造的房屋非本集体经济组织成员购买不具有法律效力,无法办理房地产权证,不能进入市场交易,更无法实现房屋的保值增值。

  2、所购房屋的产权登记状况。日常生活中,存在房屋产权被限制交易的情形,如查封、抵押,在这些情况下,购房人是无法办理房屋产权变更登记的。因此,购房人应要求卖房人提供房屋产权的登记情况,确保房屋产权清晰完整方可进行交易。

  3、勿轻信卖房人的承诺。在房屋交易时,除了双方应签订详细的书面合同外,购房人不能轻信卖房人的承诺,应进行实地走访调查,并将卖房人承诺的与购房人权利密切相关的事项书面化,并固定相关证据,如此,发生纠纷时,购房人可以还原事实情况,维护自身的合法权益。

  律师简介

  曾军

  本所法律顾问事务部主任。西南政法大学诉讼法学硕士,九三学社社员、宁波市律师协会青年律师与对外交流委员会委员、宁波市律师协会公司法律专业委员会委员、宁波市律师协会建筑与房地产专业委员会委员,荣获“2013-2014年度宁波市优秀青年律师”,被列入宁波市首批“成长型”其他民商事领域名优律师培育对象名单。至今办理各类民商事案件200多件,侧重办理商事仲裁、诉讼与非诉法律业务,重点发展公司与建筑工程法律事务。担任宁波大学建筑设计研究院有限公司、宁波宁兴特钢集团有限公司、宁波保税区高新货柜有限公司、宁波诺丁汉大学、宁波颐乐园、宁波市鄞州奥柯国际贸易有限公司等10余家企事业单位的法律顾问。

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